Inleiding

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op basis van artikel 16 van het BBV-besluit van 17 januari 2003 (nog steeds van toepassing zijnde) ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Beleidskaders en visie

Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Deze doelstellingen moeten helder zijn evenals de wijze van sturing, beheersing van risico’s en verantwoording. In 2016 is de kadernota Grondbeleid 2016-2020 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze nota is het uitgangspunt dat grondbeleid een middel is om de ontwikkelingen uit de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 mogelijk te maken. De basisgedachte daarbij is dat de gemeente bij grondontwikkeling streeft  naar een evenwicht tussen markt, de gewenste woningvoorraad op basis van de woonvisie en (financiële) risico’s.

Bij besluit van 5 maart 2016 is door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) een aantal belangrijke besluiten genomen die de financiële huishouding rondom grondexploitatie hebben gewijzigd. De consequenties van deze wijzigingen zijn vanaf de actualisatie per 1 januari 2016 en latere jaren in de grondexploitaties verwerkt.

Naast de wijzigingen van de BBV is de invoering van de Vennootschapsbelasting voor gemeenten per 1 januari 2016 een belangrijk feit. Tot op heden is in gezamenlijk overleg met de fiscalist de conclusie getrokken dat de gemeente voorlopig is vrijgesteld van het doen van belastingaangifte voor de VPB omdat de grondexploitaties in totaliteit, fiscaal gezien, geen positief beeld laten zien. Wel zal ieder jaar de voorgeschreven berekening opnieuw gemaakt moeten worden om te constateren of dat negatieve beeld blijft (geen aangifte) of dat er een positief beeld is ontstaat (wel aangifte).

Woningmarkt

De woningmarkt heeft de laatste jaren een sterke opgang gemaakt en halverwege 2018 is landelijk gezien de voorgaande top van 2008 alweer overtroffen. Toch zijn er zeker kanttekeningen te plaatsen bij het functioneren van de woningmarkt op dit moment. Binnen de bouwwereld wordt al gesproken over een nieuwe crisis. Deze crisis gaat over het niet beschikbaar zijn van voldoende bouwcapaciteit de komende jaren. Het ambitieniveau ligt landelijk op een jaarlijkse toevoeging van ca. 75.000 woningen aan de woningvoorraad. Er zijn tekenen dat het personeelstekort de productie afremt en/of dat de prijzen dusdanig hoog worden dat projecten worden ingetrokken. Ook de kopers van onze kavels worden geconfronteerd met deze schommelingen in de bouwmarkt. Voor een aantal kopers betekent het dat ze noodgedwongen moeten afhaken of hun bouwplan drastisch moeten aanpassen (versoberen). Echter zolang de rente laag blijft en de groeiende belangstelling voor duurzaam wonen hoog is, blijft de verhuisgeneigdheid van consumenten hoog.     

Ontwikkelstrategie

De markt vraagt om een verantwoorde sturing van de gemeente. De verleiding om alleen dure woningen te bouwen is groot, maar we houden ons aan wat de Woonvisie aangeeft wat er gebouwd moet worden. Daarbij komt de essentiële maatschappelijke opgave dat wat we vandaag doen ook in de toekomst haar waarde behoudt. Dit vraagt een gedegen visie op de woningbouwopgave in onze gemeente. Om dit bereiken is er vanuit de gemeente bij voortduring contact noodzakelijk met de markt maar ook dat de gemeente zich door marktonderzoek laat informeren om tijdig en indien nodig haar beleid hierop aan te passen. Zo is de herprogrammering in 2016 van Buytewech Noord en Langeraar Noordwest gebaseerd op de uitkomsten van woningmarktonderzoek dat in opdracht van onze gemeente, Woondiensten Aarwoude en Woningstichting Nieuwkoop door Companen is opgesteld.  

Een optimale sturing vraagt om realistische uitgangspunten in de programmering van woningen, marktconformiteit van grondprijzen en een goed onderbouwde ontwikkelstrategie. Het op een overtuigende manier betrekken van marktpartijen en eindgebruikers bij onze plannen blijft een must. We blijven alert op wat de markt toelaat zowel inhoudelijk (programma; grondprijzen) als procesmatig (marktbenadering).

Marketing en promotie

Wij staan nog steeds voor de uitdaging om een groot aantal kavels te verkopen. Het woningbouwproject Zuidhoek nadert weliswaar zijn einde qua gronduitgifte, maar in De Verwondering en Langeraar Oost / Vivero maar ook in andere projecten zit nog een groot aantal (per 1 januari 2019 nog 129 kavels als we de doelstelling van 38 kavels in 2018 halen) bouwkavels die verkocht moeten worden. De doelgroep voor deze kavels zal veelal bovenlokaal / regionaal gezocht moeten worden. Het bereiken van de aspirant koper kost tijd en energie en vereist onderscheidend vermogen van onze projecten.

Om deze doelgroep te kunnen interesseren voor onze kavels blijft het noodzakelijk dat Nieuwkoop een positief imago opbouwt c.q. verder uitbouwt als woongemeente, want Nieuwkoop is een van de mogelijke vestigingsmogelijkheden voor deze doelgroep. Daarom wordt al vanaf 2013 op basis van een marketingcommunicatieplan gewerkt aan een gerichte gebiedspromotie en doelgroepen-benadering. Het kavelcentrum, gevestigd in het gemeentehuis in Nieuwveen, is onderdeel van de marketingaanpak.

Verkoop kavels in eigen beheer

De vrije kavels binnen de verschillende projecten verkopen wij als gemeente zelf. Het is de gemeente die vanuit een centraal aanspreekpunt contact onderhoudt met potentiële klanten, hen voorziet van informatie, nabelt, bezoeken regelt aan de locatie, overeenkomsten stuurt etc. Dit gebeurt, indien noodzakelijk, ook buiten werktijden (en dus ook op zaterdag indien gewenst). We brengen de potentiële kopers ook in contact met het omgevingsloket voor een eerste toets van het desbetreffende bouwplan. Met andere woorden we nemen de koper bij de arm en ondersteunen daar waar nodig. Deze  aanpak, waarbij de potentiële koper breed wordt geïnformeerd en begeleid, is zeer effectief. De goede dienstverlening, noodzakelijk om de potentiële kopers te verleiden tot het doen van de aankoop, wordt ook in hoge mate door de koper gewaardeerd.
De kavelverkopen worden gemonitord door middel van een regelmatig te verschijnen voortgangsrapportage per project en een tussentijdse update van de actualisatie grondexploitaties.   De projectrapportages en de tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties worden besproken met de portefeuillehouder Financiën en de projectportefeuillehouders. De tussentijdse actualisatie zal ook worden besproken in de gemeentelijke auditcommissie.  

Jaarlijks wordt aan de hand van de geboekte verkoopresultaten bezien welke activiteiten op het gebied van marketing- en promotie noodzakelijk zijn en blijven. Deze activiteiten worden gebundeld in een marketingcommunicatieplan voor het komende kalenderjaar.  

Actualisatie van grondexploitaties

Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de kadernota Grondbeleid is vastgelegd, minimaal jaarlijks geactualiseerd met een tussentijdse actualisatie halverwege het jaar. Als er gedurende het jaar sprake is van een significante wijziging in het programma of resultaat dan wordt dit  separaat aan het bestuur voorgelegd en wordt de raad hiervan tussentijds geïnformeerd.

In de jaarlijks actualisatie wordt gerapporteerd over het programma, de planning en het te verwachten financieel resultaat. Relevante ontwikkelingen c.q. afwijkingen worden benoemd. Na verloop van een kalenderjaar wordt de boekwaarde bijgewerkt. Dat is het moment om per project de balans op te maken. Alle grondexploitaties worden geactualiseerd per 1 januari van het betreffende jaar. Tevens wordt per project de risicoanalyse vernieuwd. Deze jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van elk project.

Gronden die de gemeente in bezit heeft maar nog niet in ontwikkeling zijn en of  worden genomen, worden beheerd in het zogenaamde MVA (Materiele Vaste Activa). Ook het MVA wordt jaarlijks geactualiseerd.

Resultaten positieve complexen

De volgende tabel geeft een overzicht van de verwachte resultaten per project zoals vastgesteld in de actualisatie per 1 januari 2018 en de verschillen met de voorgaande herziening van de grondexploitaties:

Tabel 1 Resultaten positieve projecten per 1-1-2018

Het totale te verwachten resultaat van de positieve complexen neemt met € 2,8 mln.
netto contant per 1-1-2018 toe  (zie tabel 1) van  € 14,4 mln. naar € 17,2 mln.

Resultaten negatieve complexen

HHet te verwachten resultaat van de negatieve grondexploitaties is weergegeven is tabel 2.  

Tabel 2 Resultaten negatieve complexen per 1-1-2018

Het totale te verwachten resultaat van de negatieve complexen is op nette contante basis
per 1 januari 2018 verslechterd met € 3,1 mln van -€ 39,2 mln naar -€ 42,3 mln, zie tabel 2.

Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie